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Los bancos y la dación de pago

En un préstamo hipotecario, la dación en pago supone entregar el bien inmueble al banco o acreedor a cambio de la cancelación total o parcial de la deuda. Así, el banco o cualquier otro acreedor hipotecario libera al deudor total o parcialmente de las obligaciones hipotecarias asumidas en su día.

Tipos de dación en pago

Ello supone que el deudor ya no debe responder de esa deuda frente al acreedor nunca más, si es dación total, o solo por el remanente de la deuda si es dación parcial. Importante señalar que ambos casos, el deudor una vez formalizada la dación, saldrá del registro de morosos por esa deuda si es que lo estuviera, y podrá entrar de nuevo en el circuito del crédito.

En Creditaria Estudio Legal contamos con una gran especialización sobre la dación en pago bancaria, tanto en su tramitación como en la resolución de los problemas que puede presentar su planteamiento ante el banco o el fondo de inversión que tenga la condición de acreedor, inclusive también frente a cualquier a otro acreedor.

Criterio de riesgos de la dación en pago

Existen muchas diferencias tanto en el criterio de riesgos como en la metodología de la dación dependiendo de las distintas instituciones financieras. Inclusive, depende del momento del año, la región, el volumen de activos adjudicados, la situación de solvencia, procesos de fusión o adquisición, etc. Todos ellos múltiples factores que van a afectar de lleno a la decisión final de banco sobre la aceptación de la dación en pago para un determinado deudor.

Marco legal de la dación en pago

Hay que recordar que solo en aquellos casos cuyos deudores estén dentro de los requisitos del Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de Marzo de 2012, el banco no tiene la obligación de aceptar la dación en pago. Y esos casos son totalmente excepcionales. Baste con decir que nuestro Bufete, probablemente uno de los que más daciones en pago consigue en todo el territorio nacional, solo el 5% de las daciones en pago que conseguimos entran dentro del Real Decreto.

Se confirma con esto que el Legislador, es decir, los partidos políticos que se han apropiado del poder legislativo, se han cuidado mucho de no facilitar la dación en pago por ley y así favorecer a la banca, a diferencia de lo que ocurre en el entorno bancario europeo continental, por no decir el anglosajón. El resto de las daciones se producen por una aceptación unilateral de la banca, quién analizando el perfil del cliente y el inmueble decidirá si la acepta o no.

Claro que lo más importante para ese deudor que quiere conseguir la dación en pago es siempre estar asesorados por especialistas jurídicos en este campo, porque es muy importante el análisis legal, financiero y el marco procesal que contiene la escritura del préstamo hipotecario porque, aunque el banco no quiera hacer la dación (como ocurre siempre de inicio), es posible que no tenga más remedio que aceptarla en base a este certero análisis.

Por eso es muy importante no desanimarse si el banco dice no de inicio. Es el momento cuando ya no hay que dudar en ponerse en manos de un especialista. Es importante entender que las sucursales locales en donde se ubica el préstamo hipotecario del deudor están regidas por un personal totalmente entrenado para decir que no a cualquier propuesta de inicio, generando muchas veces pánico en el deudor con el objetivo de que éste siga pagando.

Cuantas veces hemos escuchado la amenaza velada de que “le vamos a quitar el piso a los padres avalistas”, “que si no pagas pagarán tus padres”, etc. Todo ello no es correcto estrictamente puesto que un avalista responderá definitivamente si el banco, ejercitando la acción hipotecaria, la subasta del bien no cubre la responsabilidad hipotecaria y quedando remanente de deuda no se atiende y el banco ejercita una ejecución de títulos no judiciales para recobrar ese remanente, habiendo liquidado ya todo el patrimonio del deudor. A los clientes de nuestro Bufete esto no les llega nunca a ocurrir puesto que ya hemos negociado satisfactoriamente en las etapas anteriores. Y muchas veces se consigue la dación en base al análisis procesal de que la subasta del bien va a cubrir toda la responsabilidad hipotecaria. De ahí la importancia del asesoramiento de un abogado especialista en la materia.

Señalar en este aspecto que la Unión Europea ha emitido numerosas quejas al Estado español manifestando el carácter abusivo del procedimiento de ejecución hipotecaria establecida en la ley hipotecaria y la ley de enjuiciamiento civil española, que como leyes que son, contienen normas que resuelven conflictos de intereses.

Pues a la oligarquía partitocrática le “interesa” por tanto redactar la ley a favor de su mejor postor: la banca. Y ojo a la gravedad que supone que estos partidos políticos, que no representan verdaderamente a la nación hagan las leyes: obtenemos el resultado visible de la corrupción galopante de nuestro país. Consecuencia ni más ni menos de la no existencia de separación de poderes ni de verdadera representación de los ciudadanos en el poder legislativo.

Está en curso una nueva Ley Hipotecaria, aunque me temo que como siempre, será propaganda que no resolverá para nada lo que debe ser ley: que la entrega de la vivienda habitual suponga la cancelación de la deuda con el banco.

Otro tema recurrente con los bancos y la dación en pago es el formato que se utiliza para formalizar la dación: escritura notarial de dación en pago o compraventa de la vivienda. Al ser en la mayoría de los casos una decisión voluntaria del banco aceptar una dación en pago, el deudor debe aceptar lo que el banco decida sobre el modo de realizarla. Siempre es mucho mejor que el formato sea a través de una escritura de dación expresa.

Una compraventa puede generar dudas sobre todo para la liquidación de las plusvalías municipales de los ayuntamientos, que en su afán confiscatorio van a sostener que el deudor pague, puesto que el formato de la dación ha sido una compraventa y no una dación expresa. Para ello es fundamental nuevamente no firmar nada sin la presencia de un asesor legal especializado en la dación en pago que sabrá resolver perfectamente esta cuestión antes de la firma.

Toda la cuestión fiscal de la dación en pago la trataremos en sucesivos posts.