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La usucapión de bienes inmuebles

El Código Civil español contempla la adquisición prescriptiva de bienes determinada por la posesión de los mismos durante un periodo concreto, lo que se conoce como “adquisición por usucapión”. Esto implica que una persona pueda adquirir la titularidad del bien por el mero hecho de poseerlo durante un tiempo determinado.
El fundamento de la usucapión es la protección al poseedor de un bien, preservando las titularidades aparentes en perjuicio del titular real por el mero abandonado o desinterés. Así, la propiedad no se concibe como un derecho absoluto.

Sin embargo, la simple posesión no da lugar a la adquisición de la propiedad sobre el bien sino que es preciso cumplir con una serie de requisitos.

En este sentido, en primer lugar, es importante diferenciar que existen dos tipos de adquisición por usucapión:

La usucapión por adquisición ordinaria

La buena fe (artículo 1950 CC): consiste en la conciencia de que lo poseído le pertenece al poseedor, de manera que existe una creencia de que el transmitente del bien lo hizo a título de dueño. Se debe demostrar que el poseedor realmente pensaba que el bien le pertenecía. En contraposición, se considera que hay mala fe en el poseedor que conoce que existe un vicio en el título del transmitente que lo invalida.

Posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1941 CC)

  • Dueño: La posesión debe ejercitarse a título de propietario, lo cual implica que no se admita la usucapión para los arrendatarios y concesionarios. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2014, supone la tenencia de una cosa por una persona o el disfrute de un derecho, unidos a la intención de haber la cosa o derecho como propios.
  • Pública: Sea necesario que la posesión sea conocida, pues de otra manera los perjudicados no tendrían conocimiento de los hechos.
  • Pacífica: No pueda existir discrepancia durante el tiempo poseído, ya sea extraprocesal o por la vía judicial, de manera que no puede haber reclamaciones contra el poseedor del bien inmueble. Además, no se permite la adquisición por violencia.
  • No interrumpida: La posesión sea continuada, sin interrupción por parte del propietario o de un tercero.

Posesión con justo título, verdadero y válido (artículos 1952 y 1953 CC): la posesión debe venir determinada por la suscripción de un negocio jurídico que permita la transmisión legal del inmueble a un tercero.

El tiempo determinado (artículo 1957 CC): se exige que la posesión haya tenido lugar durante un periodo de 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes.

La usucapión por adquisición extraordinaria

A diferencia de la adquisición ordinaria, únicamente exige la posesión continuada del bien inmueble durante 30 años, sin necesidad de demostrar la buena fe ni el justo título del poseedor (artículo 1959 CC). Sin embargo, sí es necesario que sea una posesión a título de dueño, pacífico e ininterrumpida.

Es preciso señalar que, en ambos casos, para que el bien inmueble pueda ser usucapido debe ser susceptible de ser usucapido ya que existen ciertos bienes y derechos cuya titularidad no puede ser adquirida por la posesión continuada del bien. Estos son los derechos personales, personalísimos y los de dominio público.

En consecuencia, si se cumplen los requisitos indicados para cada tipo de adquisición, la posesión de un bien se transforma en propiedad por medio de la usucapión, pasando de ser mero poseedor a dueño del bien inmueble.

Así, los efectos de toda usucapión tienen carácter retroactivo, de forma que se entiende que la adquisición del derecho tuvo lugar cuando comenzó la usucapión.

¿En qué medida afecta a lo inscrito en el Registro de la Propiedad?

La usucapión está relacionada con los derechos inscritos, de manera que se diferencian dos tipos:

Usucapión en favor del titular inscrito o usucapión “secundum tabulas”, que implica su preferencia sobre el poseedor. Esta presunción puede ser destruida mediante prueba en contrario.

Usucapión contra el Registro o usucapión ”contra tabulas”, que se basa en la adquisición del dominio por parte de quien inicialmente no es titular del mismo por la posesión continuada, en contra de lo inscrito en el Registro de la Propiedad.

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014, sienta doctrina en lo que afecta a la posición del “tercero hipotecario”, considerando que habría resultado necesario justificar (artículo 36 Ley Hipotecaria) que la adquirente conocía, o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, que la finca estaba poseída de hecho “y a título de dueño” por persona distinta de su transmitente.

En determinadas ocasiones, es difícil determinar si se han cumplido o no los requisitos establecidos para adquirir un bien determinado y desconocemos el modo de actuar para poder adquirir la propiedad del mismo.
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