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El abuso de derecho del acreedor hipotecario en la ejecución de títulos no judiciales

La ejecución de títulos no judiciales se trata de una forma utilizada para reclamar la deuda hipotecaria que consideramos un abuso de derecho o fraude procesal por parte de los acreedores.

Este abuso de derecho se manifiesta por parte de los Bancos al hacer uso de esta vía en lugar del procedimiento de ejecución hipotecaria, que otorga mayores garantías para el deudor.

Así, en caso de existir una garantía hipotecaria no debería permitirse que el acreedor inicie una ejecución ordinaria, dado que esta vía permite atacar a todos los bienes del deudor en lugar de ejecutar la garantía hipotecaria.

El problema radica en la falta de regulación al respecto ya que nuestro ordenamiento jurídico no ampara el hecho de que el acreedor hipotecario deba optar por ejercitar la ejecución hipotecaria de forma obligatoria.

Consecuentemente, el acreedor hipotecario en principio está amparado para poder elegir entre una vía u otra, lo que supone que, al elegir la ejecución de títulos no judiciales se cause, en perjuicio del consumidor:

  • Por un lado, que no se respeten las medidas de recuperación establecidas para proteger a los deudores hipotecarios (recordemos, parte débil del contrato frente a la posición fuerte del empresario).
  • Por otro lado, que se vulnere el principio de tutela judicial efectiva al no contar con las opciones judiciales de defensa.

Diferencias entre la ejecución de títulos no judiciales y la ejecución hipotecaria

A modo de resumen, para poder entender el porqué del perjuicio del procedimiento de ejecución ordinaria, en comparación con el procedimiento de ejecución hipotecaria, podemos destacar lo siguiente:

Respecto a la responsabilidad ilimitada:

  • En la ejecución hipotecaria se responde, inicialmente, con la garantía (adjudicándose el 70% en caso de vivienda habitual) para luego embargar las rentas con el remanente, pero con unos límites inembargables.
  • En la ejecución de títulos no judiciales se ataca a todos los bienes del deudor, sin la protección de los límites inembargables. Además, el Banco podría optar por la subasta de todos los bienes ante cualquier impago, momento en el que se tasa el inmueble y puede llegar a adjudicarse por un valor inferior al de la tasación hipotecaria.

La posible liberación del deudor hipotecado

El procedimiento de ejecución hipotecaria prevé dos supuestos en los que el deudor puede liberarse de la deuda cuando tras la adjudicación del bien hipotecado el remate aprobado no fuera suficiente para satisfacer de la deuda. Se trata de una segunda oportunidad que no existiría en caso de iniciar el procedimiento de ejecución ordinario.

Límite a la tasación de costas

La tasación de costas en la ejecución hipotecaria no podrá superar el 5% del valor. Sin embargo, en la ejecución de títulos no judiciales se podrá realizar de forma provisional junto con los intereses, pudiendo alcanzar el 30% del importe principal adeudado.

Desde Creditaria Estudio Legal, consideramos que existe un claro abuso de derecho y fraude de ley al permitir al acreedor hipotecario iniciar un procedimiento ordinario en lugar de la ejecución hipotecaria.

Así, estamos especializados en este tipo de temas y defendemos a los consumidores para hacer valer los derechos que deberían garantizarse en un procedimiento judicial.

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