A la hora de alquilar un inmueble, ya sea un piso, un chalet, oficina, etc., es muy importante conocer la legislación vigente en cuanto a arrendamientos al igual que cuáles son las cláusulas de los contratos de arrendamiento que más conviene revisar e intentar negociar.
Derechos del arrendatario
Fianza y garantías adicionales
Las garantías adicionales al mes de fianza obligatorio por ley son acordables por las partes, por lo que el derecho es exclusivamente a aceptarlas o no (en algún caso podría ser negociable, pero no suele ser una opción).
Duración de los contratos de arrendamiento y prórrogas
Los contratos de arrendamiento se rigen por la ley. En la actual, se hace por un año, se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 25. Salvo que el arrendatario, en un preaviso de 30 días a la finalización de contrato, manifieste su voluntad de no renovar.
Desistimiento de los contratos de arrendamiento
Según el Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: “el Arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses del arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de 30 días. Llegado el caso, el arrendatario, indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante.”
Obras de conservación
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Es decir, a excepción de que el deterioro sea por la mala acción del arrendatario, es deber de la propiedad realizar las obras o reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda.
Cláusulas a tener en cuenta en contratos de arrendamiento
Inventario
Ya que una vez terminado el contrato de arrendamiento, la vivienda debe de estar en el mismo estado en que se recibió (exceptuando el desgaste del uso normal en el tiempo), es importante que en el contrato se encuentre un anexo con un inventario de mobiliario, así como electrodomésticos, etc., que componen la vivienda. Además es interesante incluir un segundo anexo en el que se incluyan fotografías de todas las habitaciones para evitar futuros conflictos en la devolución de la vivienda.
Actualización de la renta
Por lo general, la renta de los contratos de arrendamiento se actualiza conforme al IPC. Es por ello que resulta conveniente negociar un tope para protegerse de subidas drásticas del mismo como las que estamos viendo en la coyuntura actual.
Tanteo y retracto
Habitualmente se incluye una cláusula en la que el arrendatario renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda. Esto quiere decir que si el inmueble sale a la venta, el arrendador no deberá de avisar previamente al arrendatario de tal acción ni éste tendrá acceso prioritario a ofertar por la compra de la misma. Por eso es una cláusula que es importante negociar.
Conclusión
Aunque la ley es bastante clara y deja bien atados los términos generales de los contratos de arrendamiento, haciendo que la mayoría sean muy parecidos entre sí, resulta de especial interés conocer cuáles son las cláusulas importantes a tener en cuenta, así como los derechos y deberes que estipula la ley antes de firmarlo.