Las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios

Tras la crisis hipotecaria de 2008, y ante los problemas de impago al que las familias se veían abocadas, muchos consumidores pusieron la lupa en las cláusulas abusivas de sus hipotecas. Esto generó cierta jurisprudencia y, por tanto, garantías de qué cláusulas y gastos se consideran abusivos en una hipoteca y, en consecuencia, son reclamables (si quieres sabes más sobre gastos reclamables en hipotecas, hablamos de ellos en anteriores artículos).

Sobre las cláusulas abusivas en las hipotecas, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, dice: cláusulas abusivas “son aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

Es decir, que se consideran abusivas aquellas cláusulas que no hayan sido negociadas individualmente si se impide a cliente el conocimiento de su existencia y contenido. Las cláusulas deben de estar redactadas de manera concreta y clara en el contrato y en la información precontractual, y con un tamaño de texto de fácil lectura, no intentando ocultarlas bajo la denominada “letra pequeña”.

Cláusula de Resolución Anticipada

Suele ser el motivo fundamentas por el que el demandante procede a reclamar la Ejecución del Préstamo judicialmente. La cláusula de vencimiento anticipado es aquella que permite al Banco concluir el contrato hipotecario, pidiendo la devolución total del préstamo pendiente, en el caso de que el deudor incurra en el impago de varias cuotas. En 2013, esta cláusula ya fue limitada a un mínimo de 3 cuotas mensuales impagadas. La ley 5/2019 limitaba aún más la capacidad de los bancos en la ejecución de la cláusula de resolución anticipada para proteger al consumidor.

” …se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales  o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.”

Intereses de Demora

En los préstamos hipotecarios para compra de vivienda habitual se limita el interés de demora al triple del tipo de interés legal del dinero. Actualmente, en 2022, el tipo de interés legal se sitúa en el 3%, por lo que el interés de demora aplicable no podrá ser superior al 9%. En el caso de que el porcentaje de interés aplicado supere esa cantidad, se considerará la cláusula de la hipoteca abusiva y, por tanto, nula.

Cláusulas Suelo y Techo

La principal característica de las cláusulas suelo y techo es la imposición de un tipo de interés mínimo y máximo, respectivamente, en una hipoteca variable. La cláusula suelo está pensada para, en el caso de la bajada del Euríbor, no aplicar el diferencial acordado, aplicando un tipo de interés que pueda ser sustancialmente superior. Por ejemplo, entre 2003 y 2008, el euríbor se situaba entre el 2% y el 5%, y las hipotecas incluían una cláusula suelo de entre el 2,50% y el 3,50%, no aplicándose en la mayoría de los casos.

A partir de 2009, cuando el Euríbor empezó a bajar por debajo del 2%, muchos clientes no habían sido informados de dicha cláusula en sus contratos. Tras masivas denuncias a las entidades bancarias reclamando la anulación del tipo mínimo y la devolución de lo cobrado de más, el Tribunal Supremo declaró en 2013 nulas por abusivas aquellas cláusulas suelo incluidas sin transparencia en las escrituras.

Cláusula de comisiones

Esta cláusula incluye diferentes comisiones aplicadas en los préstamos hipotecarios como la comisión por reclamación de impagados, la comisión de apertura, etc.

En la Sentencia núm. 44/2019, de 23 de enero de 2019, el Tribunal Supremo ha abordado la cuestión de las comisiones de apertura, que pasan a considerarse la comisión de apertura como parte del precio, descartando que pueda considerarse como una auténtica cláusula abusiva.

La comisión por reclamación de posiciones deudoras vencidas o descubiertos ha sido, por su parte, señalada como nula en cuanto a que no responden a ningún servicio efectivo prestado al cliente por el banco, de acuerdo a la Orden EHA/2899/2011. Esta orden establece que “Sólo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos”.

Cláusula de gastos a cargo del prestatario

La total imputación de los gastos de la formalización de la escritura al consumidor es totalmente desproporcionada. Atendiendo al Tribunal Supremo, la intervención notarial de la escritura interesa a ambas partes y, por tanto, sus gastos deben de ser atribuidos a medias, teniendo en cuenta la norma sexta del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre.

Gastos que debe asumir el Banco:

1. Tasación de la propiedad.
2. Honorarios de la notaría.
3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
4. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Gastos que debe asumir el Solicitante del Préstamo Hipotecario:

1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
2. Gastos de la gestoría.
3. Comisiones bancarias.
4. Gastos de gestión de la hipoteca.
5. Gastos de la registraduría.
6. Seguro de vida.
7. Seguro de hogar para cubrir los riesgos

Conclusión

La declaración de la abusividad conlleva la nulidad de las cláusulas, lo que supone la eliminación de estas del contrato de préstamo. Pudiendo solicitar la devolución de las cantidades cobradas indebidamente en consecuencia de la aplicación de estas cláusulas.

Para más información, te invitamos a ponerte en contacto con nuestro despacho de abogados desde el que analizaremos tu situación personal ofreciéndote asesoramiento especializado acerca de las cláusulas reconocidas como abusivas y su posterior reclamación.