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Aspectos fundamentales de la dación en pago

La dación en pago en España no está regulada como una vía obligatoria ante la imposibilidad de pago de una deuda sino que es una solución alternativa a la ejecución hipotecaria que los Bancos tienen que aceptar.

Así, la dación en pago se basa en un medio para saldar la deuda con las entidades financieras mediante la entrega del bien hipotecado, que en ocasiones puede ser aconsejable.

De esta forma, no recuperaremos el dinero invertido en el bien pero cancelaremos la deuda con el Banco y nos perdonarán, en su caso, las comisiones de impago e intereses de demora.

Pero las entidades financieras no están obligadas a aceptar la dación en pago sino que es una posibilidad que debe estar recogida en el contrato o bien aceptarse con posterioridad, en caso de que el Banco se haya acogido al Código de Buenas Prácticas.

¿En qué casos se acepta la dación en pago?

El Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, recoge una serie de requisitos que deben cumplirse para acogerse a la dación en pago.

En este contexto, únicamente podrá aplicarse la dación en pago si no se ha anunciado subasta o la vivienda no está gravada con cargas posteriores.

Además, se deben cumplir ciertos límites relacionados con los ingresos percibidos o el valor de la vivienda.
Sin embargo, en la práctica, es posible llegar a un acuerdo con el Banco aunque no cumplamos los estrictos límites fijados.

Soluciones alternativas a la dación en pago

En primer lugar, es conveniente ofrecer un plan de reestructuración de la deuda que implica ciertas medidas acordadas con el Banco para poder afrontar la deuda. En este sentido, antes de la dación en pago, se pueden cambiar ciertas condiciones del contrato según las circunstancias de cada caso, como podrían ser:

  • Establecer periodos de carencia parcial o total. Se trata de una medida en virtud de la cual durante un periodo se paga únicamente la parte de intereses (no de capital) e incluso nada. El objetivo se reducir la cuota o eliminarla durante un tiempo.
  • Reducir el tipo de interés. Es posible lograr una disminución del diferencial aplicado al Euribor para disminuir la cuota.
  • Ampliar el plazo de amortización. Se podrá llevar a cabo siempre que no se supere el máximo plazo posible. Así, aumentaría la deuda pero la cuota podría disminuir considerablemente.
  • Solicitar una quita: es posible lograr que se nos perdone parte de la deuda

En caso de que no poder afrontar la deuda una vez pactado el plan de reestructuración, optaremos por la dación en pago mediante la entrega del bien hipotecado. Así, con los condicionantes de cada caso, el deudor se liberaría de la deuda y podría permanecer en la vivienda temporalmente con un alquiler asumible según sus circunstancias.

Pero, es importante tener en cuenta que a pesar de no cumplirse los estrictos requisitos establecidos por el Real Decreto es posible conseguir que el Banco acepte un plan de reestructuración o la dación en pago mediante un acuerdo con la entidad. Para ello, es conveniente contar con un experto en la materia que lleve a cabo las negociaciones oportunas para lograr la mejor solución a tiempo.

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